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MICHEL Associés Immobilier

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Immobilier : les meilleures villes de France pour investir en Pinel

Publié par Stephanie MICHEL sur 27 Novembre 2016, 19:14pm

Catégories : #Immobilier

Immobilier : les meilleures villes de France pour investir en Pinel

Découvrez les 20 communes où la rentabilité d'un investissement locatif éligible au dispositif de défiscalisation est la plus élevée.

Les professionnels du secteur n'ont de cesse de le rabâcher, l'emplacement constitue un critère déterminant dans la réussite d'un achat immobilier. Pour une résidence principale ou secondaire, l'enjeu est au minimum de limiter le risque de moins-value en cas de revente. Pour un logement destiné à la mise en location, il s'agit de s'assurer une rentabilité au pire correcte. Les investissements locatifs éligibles à la loi Pinel, qui permettent sous conditions de bénéficier d'une réduction d'impôt ur le revenu pour l'acquisition d'un logement neuf ou réhabilité, n'échappent pas à cette règle.

Alors que les contribuables n'ont plus que quelques semaines pour profiter des dispositifs de défiscalisation qui existent s'ils veulent que ceux-ci aient une incidence sur la déclaration d'impôts qu'ils rempliront en 2017, le JDN et MeilleursAgents ont établi le classement des 20 villes françaises où la rentabilité de l'investissement en loi Pinel est la plus élevée.

 

Classement JDN/MeilleursAgents des 20 villes où la rentabilité de l'investissement en loi Pinel est la plus élevée :

 

Rang
VilleDépartementNombre d'habitantsZonePrix moyen du m² dans le neufRentabilité d'un investissement en Pinel
2        TrappesYvelines30 979    A3 044 €5,27%
3       Villiers-le-BelVal-d'Oise27 312    A3 062 €5,19%
4       LoosNord20 650    A3 405 €5,07%
5        Saint-DenisSeine-Saint-Denis109 343    A bis4 355 €4,94%
6       Fleury-MérogisEssonne9 219    A3 420 €4,78%
7       AubervilliersSeine-Saint-Denis77 452    A bis4 479 €4,77%
8       La Seyne-sur-MerVar64 523    A3 394 €4,75%
9       IstresBouches-du-Rhône42 937    A3 417 €4,73%
10      LilleNord231 491    A3 543 €4,72%
11      MelunSeine-et-Marne40 066    A3 481 €4,57%
12      Tremblay-en-FranceSeine-Saint-Denis34 614    A3 686 €4,37%
13      PerpignanPyrénées-Orientales120 959    B13 131 €4,36%
14       MontmagnyVal-d'Oise13 864    A3 626 €4,35%
15         Brie-Comte-   RobertSeine-et-Marne16 529    A3 705 €4,31%
16      ColombesHauts-de-Seine84 577    A bis5 085 €4,28%
17 ex aequoLa CourneuveSeine-Saint-Denis40 678    A3 781 €4,27%
17 ex aequoCergyVal-d'Oise61 708    A3 801 €4,27%
17 ex aequoVaulx-en-VelinRhône44 087    B13 056 €4,27%
20      Saint-NazaireLoire-Atlantique68 513    B12 981 €4,26%

 

Il s'agit d'une rentabilité brute, hors réduction d'impôt et taxation des revenus fonciers, calculée en multipliant par 12 les plafonds de loyer applicables, qui varient en fonction de la zone géographique dans laquelle se situe le logement (Abis, A, B1 et B2) et la surface de celui-ci, et en divisant le chiffre ainsi obtenu par le prix du bien. Les 118 villes pour lesquelles MeilleursAgents disposaient de données représentatives (voir méthodologie) ont été passées au crible.

La zone A est la plus représentée au classement des 20 meilleures villes où investir en Pinel

Avec 5,5% de rentabilité, Evry, dans l'Essonne, s'impose comme la meilleure commune pour investir en Pinel. A noter également qu'à Evry, 80% des foyers fiscaux présentent un revenu fiscal de référence inférieur à 30 000 euros. Or, comme évoqué plus haut, pour bénéficier de l'avantage fiscal Pinel, il faut respecter un certain nombre de conditions, parmi lesquelles l'obligation de louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas des plafonds donnés. Ces limites varient en fonction de la zone dans laquelle se situe le logement et de la composition du foyer. Dans les villes de la zone A, dont Evry fait partie, le plafond de revenu fiscal de référence le plus bas à ne pas dépasser est celui fixé à 36 993 euros pour une part de quotient familial (célibataires sans personne à charge). Cela signifie que 80% des foyers fiscaux d'Evry, au moins, remplissent les conditions pour être locataires en Pinel.

Trappes, dans les Yvelines, monte sur la deuxième marche du podium des meilleures villes pour un investissement en Pinel en offrant aux investisseurs une rentabilité brute de 5,3%. Dans cette commune, située elle aussi en zone A, 83% des foyers fiscaux affichent un revenu fiscal de référence inférieur à 30 000 euros. Ils sont donc au moins autant à répondre aux critères de revenus pour louer en loi Pinel.

Villiers-le-Bel complète le trio de tête, avec une rentabilité de 5,2%. Cette ville du Val-d'Oise, également classée en zone A, affiche 87% de foyers fiscaux aux ressources inférieures à 30 000 euros.

C'est pour les deux-pièces qu'on observe les rentabilités les plus élevées.

La zone A englobe l'agglomération de Paris, la Côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, ainsi que certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix immobiliers sont très élevés. Elle est la seule représentée dans le top 3 des meilleures villes pour investir en Pinel. C'est aussi la plus présente du classement, 14 des 20 villes s'y trouvant. A noter également qu'aucune commune de la zone B2, regroupant les villes-centre de certaines grandes agglomérations, les communes de la grande couronne de Paris hors zones Abis, A et B1, certaines villes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, ainsi que des communes de Corse non situées en zones A ou B1, ne figure au palmarès. Pour connaître le zonage de votre commune, cliquez-ici.

En moyenne, la rentabilité d'un investissement en Pinel dans les 20 communes du classement s'élève à 4,7% soit 1 point de plus que la moyenne des 118 villes étudiées. Les 20 meilleures villes pour investir en Pinel comptent en moyenne 60 000 habitants, contre 98 000 pour les 118 communes de l'échantillon. Enfin, dans les 20 villes où la rentabilité d'un investissement locatif en Pinel est la plus élevée, le prix moyen du mètre carré dans le neuf s'élève à 3 568 euros, soit 15% de moins que dans les 118 municipalités considérées.

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